What nobody tells you when buying a house

एक घाटी की तरह डिजाइन किया गया, विजय घाटी की सबसे खास विशेषता 51 मंजिला टावर (गुरुग्राम में सबसे ऊंचा) है, जो छोटे टावरों और विला से घिरा हुआ है, सभी ढलान से नीचे चल रहे हैं। डेवलपर Ireo Group भी अच्छी तरह से जाना जाता था और निजी इक्विटी पूंजी द्वारा समर्थित था।

लेकिन जल्द ही, समस्याएं शुरू हो गईं। अभी भी डीजल जेनसेट द्वारा बिजली की आपूर्ति की जाती थी, टैंकरों से पानी आता था, और सीवेज लाइनों और बेसमेंट पर काम अधूरा था। रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन (आरडब्ल्यूए) अभी भी बिल्डर द्वारा चलाया जाता था। फिर आया covid, और सारा नर्क ढीला हो गया। वार्षिक रखरखाव अनुबंध का नवीनीकरण नहीं किया गया था, कुछ लिफ्टों ने काम नहीं किया और अग्नि सुरक्षा मंजूरी अनुपस्थित थी। जब विरोध बढ़ गया, इरियो ने निवासियों से एक आरडब्ल्यूए बनाने के लिए कहा। लेकिन मकान मालिक, जो अब डेवलपर से सावधान हैं और चिंतित हैं कि काम और पिछड़ जाएगा, ने मना कर दिया। जल्द ही, परियोजना की बिक्री लगभग बंद हो गई और कीमतें कम हो गईं। से ₹एक बिंदु पर 8,500 प्रति वर्ग फुट, यह गिर गया ₹5,500-6,000 प्रति वर्ग फुट।

“रखरखाव का भुगतान करने के बावजूद, संपत्ति का रखरखाव भयावह था। कई बेचना और बाहर निकलना चाहते थे। बाजार खराब था। जिस परिवार को हम जानते हैं, उसने के लिए 3बीएचके अपार्टमेंट खरीदा है ₹1.68 करोड़, नीचे से ₹2.15 करोड़। यह एक संकटपूर्ण बिक्री की तरह लग रहा था,” सिंह कहते हैं।

महीनों के विरोध के बाद, इस साल फरवरी में, बिल्डर ने अंततः निवासियों की कई प्रमुख मांगों को संबोधित किया, और घर के मालिकों ने आखिरकार विक्ट्री वैली कॉन्डोमिनियम ओनर्स वेलफेयर एसोसिएशन (VVCOWA) का गठन किया। एक नया 12 सदस्यीय आरडब्ल्यूए निर्वाचित किया गया था। जल्द ही, चीजें बदल गईं। पानी और बिजली की आपूर्ति को नियमित किया गया, रखरखाव को सुव्यवस्थित किया गया और एक नई सुविधा प्रबंधन फर्म की नियुक्ति की गई। रखरखाव शुल्क में भी कटौती की गई ₹4 से ₹4.20 प्रति वर्ग फुट।

अब, कीमतें चढ़ गई हैं ₹10,000-11,000 प्रति वर्ग फुट। हालांकि आस-पास की अन्य प्रीमियम परियोजनाओं की तुलना में कम मूल्यवान, एसोसिएशन समाज को और अधिक आकर्षक बनाने के लिए उन्नयन कर रहा है। “पिछले छह महीनों में, एक उल्लेखनीय अंतर आया है। हरियाली को बेहतर ढंग से बनाए रखा गया है, पिकअप और ड्रॉप के लिए एक स्कूल बस क्षेत्र का सीमांकन किया गया है, एजीएम आयोजित की जाती हैं और निवासियों को अपडेट किया जाता है। जीवन की गुणवत्ता में सुधार हुआ है और यह एक बड़ी राहत है,” सिंह कहते हैं।

विजय घाटी की कहानी आरडब्ल्यूए द्वारा निभाई गई महत्वपूर्ण भूमिका को रेखांकित करती है, जो बिल्डर के हैंडओवर के बाद संपत्ति के रखरखाव के लिए काफी हद तक जवाबदेह है। यह अज्ञात कारक है जब कोई संपत्ति खरीदता या किराए पर लेता है।

एक कुशल आरडब्ल्यूए न केवल संपत्ति की लंबी उम्र या बिक्री के लिए मूल्य जोड़ता है, बल्कि इसके समय पर रखरखाव, समस्याओं के त्वरित समाधान और एक सुरक्षित और सुरक्षित वातावरण के आश्वासन के साथ निवासियों के जीवन की गुणवत्ता में भी वृद्धि करता है।

जैसे-जैसे अच्छी सुविधाओं वाले गेटेड समुदायों की मांग महामारी के बाद बढ़ी, वैसे ही आरडब्ल्यूए की भूमिका भी बढ़ी।

मूल्य संवर्धन

एक कार्यात्मक, सक्रिय आरडब्ल्यूए यही कारण है कि ग्रेटर नोएडा में एटीएस ग्रीन्स पैराडिसो स्टेलर आइकॉन अपार्टमेंट्स और यूनिटेक हाइट्स जैसी नजदीकी परियोजनाओं की तुलना में अधिक कीमत लेता है। या क्यों मुंबई के पवई के हीरानंदानी गार्डन में पुराने अपार्टमेंट की कीमत आसपास के नए प्रोजेक्ट्स की तुलना में 15-20% अधिक है। जबकि ब्रांड और निर्माण की गुणवत्ता एक परियोजना की उम्र के रूप में मायने रखती है, इसका मूल्य काफी हद तक इसके रखरखाव पर निर्भर करता है।

संपत्ति एजेंट संदीप माहेश्वरी, जो एटीएस ग्रीन्स पारादीसो में 3,000 वर्ग फुट का अपार्टमेंट बेचने की कोशिश कर रहा है ₹1.35 करोड़, कहते हैं कि पिछले छह महीनों में संपत्ति की कीमतों में उछाल केवल आगामी जेवर हवाई अड्डे के कारण नहीं है। तथ्य यह है कि 32-एकड़ परिसर सबसे अच्छी रखरखाव वाली संपत्तियों में से एक है और इसमें एक सक्रिय आरडब्ल्यूए है, ग्रेटर नोएडा में संभावित खरीदारों के लिए एक और बड़ा प्लस पॉइंट है।

इसके अलावा, यह रखरखाव की गुणवत्ता है जो आरडब्ल्यूए की दक्षता का परीक्षण करती है और जरूरी नहीं कि उच्च रखरखाव शुल्क। प्रियरंजन कुमार, जो एक निजी इक्विटी फर्म में खुदरा क्षेत्र के प्रमुख हैं, सहमत होंगे। कुमार और उनके पिता ने यूनिटेक हाइट्स के ऊपर स्टेलर आइकॉन अपार्टमेंट में 3बीएचके खरीदना चुना, जो बाद में कानूनी और वित्तीय लड़ाई में फंस गया था।

“रखरखाव एक मुश्किल विषय है। हर कोई एक अच्छी तरह से रखी हुई संपत्ति चाहता है, लेकिन कोई भी इसके लिए भुगतान नहीं करना चाहता है। जब कोई इमारत 12-13 साल पुरानी होती है, तो निर्माण और रखरखाव की चुनौतियां होती हैं। जबकि मैं बुनियादी ढांचे के रखरखाव से खुश हूं, मुझे यह भी एहसास है कि एक संपत्ति में कॉस्मेटिक तत्वों को अधिक धन की आवश्यकता होती है, “कुमार कहते हैं। रखरखाव शुल्क (पर ₹1.6 प्रति वर्ग फुट) समाज में सबसे कम है, उन्होंने आगे कहा।

रखरखाव पर नियमित रूप से खर्च करने वाले आरडब्ल्यूए से बहुत फर्क पड़ता है। “उनके पास संपत्ति के मूल्य में वृद्धि करके समाज के सदस्यों के लिए धन बनाने की क्षमता है। नियमित मूल्य प्रशंसा के अलावा, जब मालिक बेचना चाहते हैं, निर्माण की गुणवत्ता, उपयोग करने योग्य स्थान, रखरखाव और सुविधाएं अन्य निर्धारण कारक हैं,” एनारॉक प्रॉपर्टी कंसल्टेंट्स के उपाध्यक्ष संतोष कुमार कहते हैं।

इसे क्लब क्लास रखना

पिछले साल, 35 वर्षीय अजय असवानी ने लगभग भुगतान किया ₹हीरानंदानी गार्डन में गोल्डन ओक संपत्ति परिसर में 2बीएचके के लिए 3 करोड़, एक बड़ी मिश्रित उपयोग वाली टाउनशिप। 1995 में निर्मित, गोल्डन ओक अच्छी तरह से बनाए रखा है लेकिन बिना तामझाम के। मुंबई में, एनसीआर के विपरीत, स्थान महत्वपूर्ण है और खरीदार इसके लिए प्रीमियम का भुगतान करते हैं।

हीरानंदानी गार्डन जैसे उच्च-मूल्य वाले स्थान में, बिल्डर यह भी सुनिश्चित करता है कि मूल्य प्रीमियम के कारण संपत्तियों को अच्छी तरह से रखा जाए।

डीएलएफ लिमिटेड की गुरुग्राम में कैमेलियास और मैगनोलिया जैसी सुपर लग्जरी परियोजनाओं में, बिल्डर क्लब, फाइन-डाइनिंग रेस्तरां और थिएटर का मालिक है, जबकि बाकी आरडब्ल्यूए के अंतर्गत आते हैं। एक कारण है: डीएलएफ ने लगभग खर्च किया ₹कैमेलियस क्लब पर 600 करोड़। लक्जरी आवास परियोजनाओं में, क्लब खरीदारों की एक निश्चित प्रोफ़ाइल को आकर्षित करने के लिए डिज़ाइन किया गया शोकेस है। संपत्ति दलालों का कहना है कि अगर क्लब और रेस्तरां को आरडब्ल्यूए को सौंप दिया गया, तो वे उन्हें कैंटीन में बदल देंगे, जिससे कीमत में भारी गिरावट आएगी।

“इन परियोजनाओं में क्लब पेशेवरों की एक टीम द्वारा चलाए जाते हैं क्योंकि वे शानदार हैं और उन्हें उस तरह के ध्यान की आवश्यकता है। डीएलएफ समूह के कार्यकारी निदेशक और मुख्य व्यवसाय अधिकारी आकाश ओहरी कहते हैं, “उन्हें एक आतिथ्य दृष्टिकोण की आवश्यकता है। इसी तरह, बेंगलुरु स्थित दूतावास समूह अपने बुलेवार्ड प्रोजेक्ट में क्लब का मालिक है। क्लब सदस्यता शुल्क के लिए बाहरी लोगों के लिए खुला है।

“दूतावास सेवाएं (एक स्वतंत्र सुविधाएं प्रबंधन शाखा) हमारी सभी परियोजनाओं में गुणवत्ता को नियंत्रित करती हैं। कुछ परियोजनाओं को बनाए रखने में आरडब्ल्यूए ने अच्छा काम किया है। लेकिन हम हमेशा नजर रखते हैं, ”एंबेसी ग्रुप के चेयरमैन जीतू विरवानी कहते हैं।

कोविड के दौरान आरडब्ल्यूए के महत्व को तीव्रता से महसूस किया गया। लोगों को उनके द्वारा दी जाने वाली देखभाल और सुरक्षा के लिए गेटेड समुदायों में रहने की आवश्यकता का एहसास हुआ। हाउसिंग डॉट कॉम, प्रॉपटाइगर डॉट कॉम और मकान की शोध प्रमुख अंकिता सूद कहती हैं, “आरडब्ल्यूए के लिए विश्वास का कारक वास्तव में बढ़ गया क्योंकि उन्होंने चीजों को आसान बना दिया – घर पर किराने की डिलीवरी के लिए प्रोटोकॉल स्थापित करने से लेकर परिसर में चिकित्सा सहायता की व्यवस्था तक।” कॉम ने कहा, “हमने दिल्ली के परिवारों को गेटेड समुदायों में जाते देखा है, क्योंकि आप टहलने के लिए बाहर जा सकते हैं, क्लबों से काम कर सकते हैं, इनहाउस रेस्तरां का उपयोग कर सकते हैं और अपनी बालकनियों में कैदी नहीं हो सकते।”

मालिक बनाम किरायेदार

फिर भी, आरडब्ल्यूए भी कभी-कभी अपनी सीमा से आगे निकल जाते हैं। एक संभावित घर खरीदार या किरायेदार के लिए, यह बताना मुश्किल है कि आरडब्ल्यूए अच्छा है, बुरा है या बदसूरत है, जब तक कि अनुभव से न हो।

पलोमा गुहा, जो पिछले साल बेंगलुरु के आउटर रिंग रोड इलाके में एक हाई-एंड अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स में चली गई थी, याद करती है कि एक गार्ड द्वारा छत पर जाने से अचानक रोक दिया गया था। चकित, उसने आरडब्ल्यूए प्रबंधक का सामना किया, जिसने कहा कि प्रतिबंध “सुरक्षा कारणों” के लिए था और केवल किरायेदारों पर लागू होता था। उसने यह भी सीखा कि उससे वहां रहने वाले मालिकों की तुलना में अधिक रखरखाव शुल्क लिया गया था। “स्थान प्रमुख है और संपत्ति अच्छी तरह से बनाए रखा है। तो सवाल यह था: क्या हमें इस तरह के भेदभाव के बारे में बहस करनी चाहिए या बस इसके साथ रहना चाहिए?” गुहा कहते हैं।

अधिकांश हाउसिंग सोसाइटी में, किरायेदारों और घर के मालिकों के साथ व्यवहार करने के तरीके में एक स्पष्ट, अक्सर अनकहा, पूर्वाग्रह होता है। अस्थायी के रूप में माने जाने वाले किरायेदारों का आमतौर पर RWA के निर्णयों में बहुत कम योगदान होता है। अक्सर, एकल पुरुष या महिला किरायेदारों को नियमों का खामियाजा भुगतना पड़ता है। अविवाहित महिलाएं बहुत देर से घर नहीं लौट सकतीं, किराए पर कुंवारे लोगों का एक समूह नहीं-नहीं है, किरायेदारों के पास बंद पार्किंग नहीं हो सकती है – सूची जारी है।

पूर्वी दिल्ली के एक अपमार्केट पड़ोस मयूर विहार में, कई हाउसिंग सोसाइटी किरायेदारों को पालतू जानवरों के साथ प्रोत्साहित नहीं करती हैं। एक मीडिया पेशेवर का कहना है कि पूरे इलाके के अपार्टमेंट में 14 साल तक रहने के दौरान उन्हें और उनके पालतू कुत्तों को कई स्तरों पर भेदभाव का सामना करना पड़ा। “एक समाज ने अचानक फैसला किया कि किसी भी नए किरायेदार के पास कुत्ते नहीं हो सकते,” वह याद करती है। “यहां तक ​​​​कि अगर जमींदार कहते हैं कि यह कोई मुद्दा नहीं है, तो मयूर विहार में दलाल आपको बताएंगे कि क्या आपके पास कुत्ता है, यह एक समस्या है। पालतू जानवरों को यहां तक ​​​​कि पालतू जानवरों तक पहुंच से वंचित कर दिया जाता है। समाजों में पार्क। मुझे याद है कि मैं अपने कुत्तों को रात 11 बजे टहलने के लिए ले जाता था, ताकि कोई हमें देख न सके,” वह कहती हैं।

ऐसे कई उदाहरण हैं जहां आरडब्ल्यूए युवा और अविवाहित किरायेदारों, आंदोलन की स्वतंत्रता, पालतू जानवरों को रखने या पालतू जानवरों को खिलाने के खिलाफ उपनियमों का हवाला देते हैं। इनमें से कई भेदभावपूर्ण उपनियम वास्तव में अवैध हैं। लेकिन कुछ आरडब्ल्यूए अक्सर पुलिस की भूमिका निभाते हैं। विशेष रूप से कोविड के दौरान, जब उनके अधिकार क्षेत्र का विस्तार हुआ और उन्होंने ऐसे नियम निर्धारित किए जो सरकार द्वारा निर्धारित नियमों से कहीं अधिक कड़े और मनमाने थे।

“एक आरडब्ल्यूए एक कानूनी इकाई नहीं है और इसे सहकारी समिति अधिनियम और अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम के अनुसार उपनियमों का पालन करने की आवश्यकता है। उपनियम विनियम हैं, और यदि निवासियों के मौलिक अधिकारों का उल्लंघन किया जाता है, तो उन्हें अदालत में चुनौती दी जा सकती है। हम ऐसे कई मामले देखते हैं जहां निवासी आरडब्ल्यूए द्वारा लगाए गए मनमाने नियमों के बारे में शिकायत करते हैं, “मुंबई स्थित वकील विनोद संपत कहते हैं।

कितना संभालना है

आरडब्ल्यूए के कार्य का दायरा एक चुनौती है क्योंकि इसमें हमेशा ओवरहैंडलिंग का जोखिम होता है। ब्रिस्क लुंबिनी, द्वारका एक्सप्रेसवे, गुरुग्राम में एक गेटेड समुदाय, घर के मालिकों और बिल्डर के बीच लंबे समय तक संघर्ष देखा, बाद में कब्जे में देरी के बाद अतिरिक्त भुगतान की मांग को लेकर। आरडब्ल्यूए ने आखिरकार 2019 में पदभार संभाल लिया, लेकिन परियोजना में कई चीजों को ठीक करने की जरूरत थी।

टेलीकॉम पेशेवर गौरव प्रकाश, जिन्होंने के लिए 3 बीएचके खरीदा ₹2012 में 86 लाख, कहते हैं कि वर्तमान में इसका मूल्य है ₹1.10 करोड़। “जब बिल्डर इसे बनाए रख रहा था तब मूल्यह्रास था। जब आरडब्ल्यूए ने सत्ता संभाली तो दरें थोड़ी बढ़ गईं। हमें और बढ़ोतरी की उम्मीद थी लेकिन ऐसा नहीं हुआ। एक आरडब्ल्यूए छोटे मुद्दों को संबोधित कर सकता है लेकिन बड़े संरचनात्मक, गुणवत्ता के मुद्दों को बिल्डर द्वारा तय करने की आवश्यकता है। यह दुर्भाग्यपूर्ण है क्योंकि यह एक अच्छी जगह है,” प्रकाश कहते हैं।

अटकी हुई परियोजनाओं, विशेष रूप से एनसीआर में, हाल के वर्षों में आरडब्ल्यूए ने बिल्डरों को अदालत में ले जाते हुए देखा है, या यहां तक ​​कि लंबित काम को पूरा करने के लिए एक डेवलपर की भूमिका निभाई है।

लागत भी महत्वपूर्ण है

आरडब्ल्यूए अपने फंड का प्रबंधन कैसे अच्छी तरह से करता है, यह किसी भी हाउसिंग सोसाइटी में एक और अंतर है। “रखरखाव की लागत बढ़ जाती है लेकिन अगर वे बहुत अधिक हो जाती हैं, तो किराए पर लेना या बेचना मुश्किल हो जाता है। किरायेदार आमतौर पर कम किराये वाले के लिए जाते हैं,” सौरभ गर्ग, सह-संस्थापक और मुख्य व्यवसाय अधिकारी, NoBroker कहते हैं। किराये की आय और संपत्ति के पूंजीगत मूल्य भी आपस में जुड़े हुए हैं।

डीएलएफ के ओहरी ने कहा कि अपने ग्रुप हाउसिंग प्रोजेक्ट्स में, कंपनी हरियाणा अपार्टमेंट ओनर्स एक्ट के अनुसार पांच साल के लिए सोसाइटी का प्रबंधन करती है, और आरडब्ल्यूए को हैंडओवर के बाद भी जारी रखने के लिए मानक निर्धारित करती है।

विक्ट्री वैली में भी आरडब्ल्यूए ने कदम से कदम मिलाकर गंदगी को साफ किया। “हमने पहले छोटे मुद्दों को संबोधित किया जैसे कि साइनेज लगाना और अंधेरे क्षेत्रों को रोशन करना। फिर हमने बड़े मुद्दों को उठाया जैसे कि लिफ्ट के अंदरूनी हिस्से को ऊपर उठाना। लक्ष्य था हर दिन एक निर्णय लेना। अगर यह गलत हो गया, तो पाठ्यक्रम में सुधार हो सकता है, “आशीष ठकराल, महासचिव, VVCOWA याद करते हैं।

आज, लगभग 700 परिवार परिसर में रहते हैं, और वर्ष के अंत तक और अधिक आने की उम्मीद है। कीमतें धीरे-धीरे बढ़ी हैं, और ठकराल का कहना है कि कुछ और अपग्रेड के साथ, वे छू सकते हैं ₹14,000 प्रति वर्ग फुट। दो साल पहले, वह इच्छाधारी सोच रही होगी।